一、案情   

某房地產開發小區在交付八年后，其外墻保溫層突然脫落，砸壞了停在地面上的汽車。汽車所有權人要求房地產公司、物業管理公司賠償，依據是《侵權責任法》第85條，該條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。”　 

房地產公司稱，房屋已全部交付給業主，其已不是房屋的所有人，根據住宅質量保修書的規定，外墻的保修期為5年，現已過5年保修期，房地產公司不再承擔保修責任，在過保修期后房屋的維修保養均應由業主自行承擔，所以其不是管理人，也不是使用人，《侵權責任法》第85條不適用，不承擔賠償責任；另外如果賠償了，由于該房屋是由施工單位建造的，因過了保修期，施工單位不愿意賠償，所以房地產公司賠償后不能向施工單位追償。

物業管理公司稱其對物業只是進行日常的維護工作，造成外墻保溫脫落的原因是該分部分項工程的施工存在質量問題，與其物業服務無關，故其也不承擔賠償責任。

二、在侵權賠償中法律關系的確定

在上述案例中，涉及到三個法律關系，一是業主車輛被外墻保溫層脫落被砸后的受損，業主根據侵權責任的規定要求責任人承擔侵權賠償責任。二是房地產公司根據商品房買賣合同與購房業主之間的房屋保修責任，三是房地產公司與施工單位的施工合同中約定的保修責任。在不同的法律關系中，當事人主體不同，處理的事項也不同。

就車子被砸車主要求賠償而言，涉及的是基于侵權引起的損害賠償法律關系，與房地產公司和施工單位基于施工合同履行保修責任事宜并不關聯，無論是在保修期內還是在保修期屆滿后，車輛業主都可以基于侵權責任的規定向相關責任人追索。

建筑法第八十條規定：“在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格受到損害的，有權向責任者要求賠償。”該條款確定了責任者在因建筑工程質量不合格導致人身或財物受損情況下承擔侵權責任的法定義務。《建設工程質量管理條例》第三條規定：“建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。”該條確定了建筑法第八十條中所指的“責任者”范圍。

由此可見，作為建設單位的房地產公司，與施工單位同樣應對建設工程的質量負責。只要在建筑物的合理使用壽命內，因建筑工程質量不合格導致他人的人身或財物受到損害的，均應承擔賠償責任。另外，對于施工單位而言，《民法典》第802條規定：“因承包人的原因致使建設工程在合理使用期限內造成人身損害和財產損失的，承包人應當承擔賠償責任。”

外墻保溫屬于建筑物的組成部分，在施工中屬于該建筑物的分部分項工程，《外墻外保溫工程技術規程》（JGJ144-2008）第3.0.10條規定：“在正常使用和正常維護條件下，外墻外保溫工程的使用年限不應少于25年。”可見，如果正常使用和維護，外墻保溫的合理使用年限至少是25年。在工程竣工驗收完成后25年內外墻保溫發生脫落，施工單位認為其沒有責任，必須要證明該外墻保溫的施工符合施工規范的要求，達到合格驗收的條件，如果存在未按圖施工及未按規范施工，那么就存在質量問題，應該要承擔相應的賠償責任。

三、受損車輛業主追究責任主體的確定

根據上述規定可見，對于在合理使用年限內因外墻保溫層脫落遭造成的損失，房地產公司（建設單位）和施工單位在法律上均有可能成為被追究責任的主體。

另外，《侵權責任法》第85條中規定了房屋的所有人、管理人、使用人如不能證明自己沒有過錯的，也應當承擔侵權責任，《民法典》第1253條規定也作出了與《侵權責任法》第85條同樣的規定，故房屋的所有人、物業管理企業、使用人在法律上也有可能成為被追究責任的主體。其中所有人即為購買該幢房屋的業主。

因此，作為因外墻保溫脫落受損的車主既可以以房地產公司（建設單位）、施工單位、物業管理公司、該外墻保溫脫落的該幢全體業主作為被告主張權利；也可以根據《侵權責任法》第85條、《民法典》第1253條的規定，僅向房屋的所有人、物業管理公司、使用人追究賠償責任，其中的某主體承擔賠償責任后，其再向房地產公司、施工單位進行追償。如在無錫市北塘區人民法院(2012)北民初字第1321號、無錫市中級人民法院(2013)錫民終字第0930號案件中，物業管理公司在承擔賠償責任后向開發建設單位和施工總包單位追償，二級法院均支持了物業管理公司的訴訟請求。

四、外墻保溫在合理使用年限內出現壞損或脫落，盡管沒有造成他人財物或人身損害，如果該建設工程所有人仍為建設單位，建設單位能否要求施工單位承擔賠償或修復責任？

建設單位與施工單位一般都簽署建設工程質量保修合同，針對建設工程不同的部位約定了不同的保修期限，其中只有對于地基基地和主體結構的保修期限為設計的合理年限內，其他的如屋頂和外墻滲水的保修期限為5年，其他的均為2年或2個運行期。在上述保修期滿后出現外墻保溫的脫落，如果確屬施工單位未按圖或規范施工造成的，作為所有人的建設單位仍有權要求施工單位進行修復或承擔賠償責任。其依據一是《建設工程質量管理條例》第三條的規定，二是《外墻外保溫工程技術規程》（JGJ144-2008）第3.0.10條的規定，三是雙方所簽署的合同或合同法等規定的施工單位必須執行的合同附隨義務。盡管在雙方所簽署的施工合同中可能沒有此方面的約定，但確保工程在合理使用年限內正常使用、功能完好既是施工單位必須遵守的規范要求，又是施工單位應達到的合同附隨義務。

綜上，建筑外墻保溫或建筑其他的分部分項工程在其合理使用年限內因施工質量問題導致建筑本身受損，或導致他人人身、財物受損的，受損者可以根據《民法典》、《建筑法》、《建設工程質量管理條例》及相關的規范，要求施工單位等責任人承擔賠償責任。

朱杰 趙驊  融孚常熟法訊