近日，石家莊某小區呂女士車停在樓下停車位上，被樓上脫落的墻皮砸了個正著，呂女士找到物業協商賠償，卻被拒絕，呂女士認為很不合理。

物業：沒有資金承擔車主索賠？

物業經理表示，該小區屬于小產權房，當初交房時購房者沒有繳納公共維修基金。另外，墻皮脫落屬于“基建”，他們收取的物業費只是向業主收取的服務費，墻皮脫落等基建問題并不包括在內，物業沒有資金去承擔車主的賠償責任，建議車主報保險。

居委會：建議車主走司法程序！

該小區于2008年投入使用，不屬于老舊小區改造的范疇。但墻皮多次脫落存在很大的安全隱患，未來會督促加強巡檢，對于維修資金也會想辦法盡量爭取。對于呂女士的車輛賠償事宜，建議走司法程序以確定誰來負責！

律師：可向該棟樓全業主索賠！

根據《房屋建筑工程質量保修辦法》規定，在正常使用下，房屋在保修期內的，維修費用或因房屋建筑工程質量缺陷造成的損害，可向建設單位提出賠償，保修期滿后應由業主自行負責。

外墻脫落責任解讀

外墻脫落屢屢造成人身傷害和財產損失。那么，業主、物業公司、開發商，應該由哪一方承擔責任呢？

物業公司對小區樓房外立面有哪些管理責任？日常工作中物業公司如何養護管理樓房外墻？

1、對侵害物業共用部位、共用設施設備等不符合安全要求和影響公共利益的行為，進行勸阻制止，責令改正；勸阻無效時向有關行政管理部門報告。

2、建立健全技術檔案，做好技術檢查工作，為修繕管理提供可靠的數據。通過對樓房外立面的日常檢查，可以及時發現房屋的損壞狀態及原因，并及時反饋給建設單位，積極協助建設單位與業主做好溝通及保修工作，防止損壞的進一步發展，保證房屋外立面功能完好。

從工程技術角度講，物業公司在日常巡查管理中，如何發現外墻問題？如何辨別是開發商工程質量問題，還是物業管理不到位的問題？

1、在日常巡查管理中，可通過以下情況來判定外墻是否出現損壞問題，如： ①框架梁底、柱邊是否出現裂縫；②雨水是否沿墻面的凸線或凹槽滲入墻體；③外墻抹灰層是否出現空鼓、開裂等。

2、判斷開發商是否存在工程質量問題，應由相關機構對房屋質量進行檢測（如：是否存在樓體傾斜或結構不完整、墻體內部各砌塊或層面之間連接性不好等情況）。如物業沒有提供充分證據證明自己盡到必要的管理和安全防范義務，則應當對外墻脫落造成的后果承擔相應責任。

外墻脫落事故發生后，受害人應向哪些人追索民事賠償？

按照我國現行《建設工程質量管理條例》規定，建設單位、勘察單位、設計單位、施工單位、工程監理單位依法對建設工程質量負責。建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

同時，《民法典》第一千二百五十三條規定：“建筑物、構筑物或者其他設施及其擱置物、懸掛物發生脫落、墜落造成他人損害，所有人、管理人或者使用人不能證明自己沒有過錯的，應當承擔侵權責任。所有人、管理人或者使用人賠償后，有其他責任人的，有權向其他責任人追償。

綜上，在建設工程保修范圍與保修期內的，一般由負責建設工程的有關責任單位來負責；如果超過保修期，發生的外墻脫落，造成人身財產損害的，一般由建筑的所有權人、管理人或者使用人承擔賠償責任。

如果脫落外墻的樓層業主存在拖欠物業費的情況，物業還要承擔相應的責任嗎？

答案是需要，除非物業已經和該小區解除了合同。拖欠的物業費，物業可以通過起訴要回來，但是并不能因為業主拖欠物業費而免除責任。

對于外墻脫落事件，業主是否承擔責任呢？

嚴格來說，住宅樓的外墻等附屬設施，都是由業主委托的物業公司負責管理的，但是在很多老舊住宅樓中，根本不具備聘請物業公司的基本條件，因此在樓宇修繕方面就會存在缺陷，這也是安全事故頻發的客觀必然。

如果，墻體本身是某業主因為裝修等個人原因而脫落。那么，將由該業主個人承擔責任，進行賠償。賠償結束后，該業主若認為有其他責任人，可依法追責。

如果僅僅外墻脫落，無法追究原因，那么由于建筑物外墻屬于該建筑內的全體業主共同所有或使用，將由不能證明自己沒有過錯的所有人或者使用人集體承擔責任。

小區外墻出現脫落后，由誰來出資修復？

在保修期內，如果確定是質量問題造成的，受害者可向開發商要求賠償并維修。如果保修期已過，根據《民法典》第273條規定：“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。”

業主作為住宅樓公共部分的共同所有權人，有維修保養該大樓并保證其安全的義務。若該小區業主有繳納住房專項維修資金，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決且經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意后可動用這部分資金來維修；如果沒有住房專項維修資金，維修費用就需要整棟樓的業主共同承擔。

小結：事故的發生更暴露出既有建筑“老齡化”問題嚴重，但社會普遍針對于老齡化建筑的“體檢”及修繕的專業性認知不足。無論后續如何問責相關管理機構，有一點是可以肯定的：“建立既有建筑安全管理長效機制”尤為重要，不局限于“有病治病”，更涵蓋既有建筑的定期體檢、風險預警等范疇。引入現代化的檢測手段、建立既有建筑數據庫勢在必行，才能實現建筑風險的有效監控，達到未雨綢繆、應對未來的挑戰的目的，最終將“安居樂業”的責任共同落地。