棚改始于2009年，但國家真正開始加大棚改力度是在2012年9月份。彼時國家就明確定義棚改是“重大民生工程，也是發(fā)展工程”。更要求各地在棚改時要“更好地體現(xiàn)住房居住屬性”，切實把惠及數(shù)億人的民心好事辦好辦實。
國家為什么如此重視棚改？總的來說，主要是棚改的意義重大：不僅對改善住房困難群眾居住條件發(fā)揮重要作用，同時還兼顧完善城市功能、改善城市環(huán)境的好處，更對補上房地產(chǎn)發(fā)展短板、擴大住房有效需求等大有裨益。
2015年對棚改來說更加不同尋常，因為這一年，棚改政策迎來了升級換代：棚改補償模式由實物、貨幣安置并重，轉(zhuǎn)向貨幣安置優(yōu)先，即棚改由1.0進入2.0。說白了，棚改1.0時代，拆遷補償安置的方式是“發(fā)房”，而棚改2.0是“發(fā)錢”——棚改拆遷不再給被拆遷戶房子，而是直接發(fā)放現(xiàn)金，讓老百姓自己到市場上去購買商品房。
這種棚改安置補償方式的好處也是非常明顯的：既解決了開發(fā)商2013-2015年瘋狂建房造成的庫存積壓問題，又創(chuàng)造了大量剛性購房需求，更主要的是，“貨幣化安置”方式讓被拆遷戶手里都握有充足的資金。
有機構(gòu)核算過，棚改貨幣化補償模式比實物安置模式成本要高30%左右。有人可能會好奇，為什么這種棚改拆遷的模式成本更高，反而地方卻更能接受呢？歸根結(jié)底在于央行推出的“抵押補充貸款”創(chuàng)新性政策工具，解決了棚改貨幣化安置的資金問題。簡單來說其實是資金流形成了一次完整的閉環(huán)：央行-國開行-地方-被拆遷居民，然后地方再通過高價賣地，把收回的土地出讓金償還國開行-央行。
公開資料顯示，僅2015年-2018年4年時間，全國棚改總量就達到了2442萬套，其中2018年單年棚改開工量就高達626萬套，比原計劃提高了近8%�；谏鲜龇治�，有專家甚至直言不諱稱贊，“棚改貨幣化是人類最偉大的發(fā)明”。
但我們同時要意識到，伴隨著棚改拆遷大規(guī)模進行，近年來，棚改所帶來的弊端也在逐漸顯現(xiàn)，因此，過去這幾年，叫停棚改的聲音也不絕于耳。棚改的弊端，或者說棚改貨幣化的弊端主要有三個：第一，推升了房價，尤其是三四線城市過去這一輪房價“補漲”，離不開大規(guī)模棚改的支撐。資料顯示，2015年-2018年，全國棚改總量的近3/4都在三四線城市。不僅幫助開發(fā)商完美去庫存，更推動三四線城市，整體上漲了55%以上。尤其是環(huán)一線周邊的三四線城市，4年間房價整體上漲幅度超過200%。一句話，過去這幾年，棚改在幫助三四線城市解決樓市庫存的同時，對當?shù)胤績r的波動起到了推波助瀾的作用；
第二，近年來，很多城市都在“借棚改之名大肆發(fā)債”，這無疑給很多地方主體帶來了短期難以消化的負債壓力。尤其是中西部城市，地方城市為了獲得長期低息貸款，隨意擴大棚改范圍，棚改新增項目申報速度加快，規(guī)模加大；
第三是棚改拆遷久負盛名的“造富功能”，催生了大量以專業(yè)投資老破小“博拆遷”，吃拆遷紅利的投機分子。這不僅擾亂了正常的市場秩序，更擠壓了數(shù)以億計剛需者的切身利益。
進入2021年，很多媒體、專家就不停釋放“棚改已徹底結(jié)束”的信號，有人甚至高調(diào)下結(jié)論道：從2021年起，棚改將退出房地產(chǎn)歷史舞臺，這意味著未來“拆二代”將徹底消失。尤其是最近這段時間，網(wǎng)絡上關(guān)于“棚改已徹底結(jié)束”、“未來老房子不再拆遷了”的聲音更是喧囂塵上。說實話，今年以來，很多老舊小區(qū)居民、專業(yè)“博拆遷”的投資客，著實被嚇得不輕。
被國家冠以“民生工程”的棚改真的已經(jīng)徹底結(jié)束了嗎？答案是否定的。首先，2019年、2020年，棚改開工量雖然連續(xù)兩年下滑，但并未徹底結(jié)束，2020年棚改開工量仍然達到了209萬套，相較于2018年高峰時期，確實大幅下跌，但和2014年之前的規(guī)模相比，還是不低的；
其次，鑒于2015年-2018年全國棚改大規(guī)模增加，同時棚改的弊端也開始顯現(xiàn)，國家確實從2018年起，有意對棚改“踩剎車”，比如要求“庫存嚴重不足、房價上漲壓力大”的城市，對棚改降速，比如國開行宣布收回地方的棚改審批權(quán)限等。2019-2021年，山東省取消了貨幣化安置，湖南、江西、廣東省均提出“因地制宜”推進棚改貨幣化安置，步子確實比此前小了，但這些都不意味著棚改已經(jīng)徹底結(jié)束；
再者，從各地公布的2021年棚改開工、完工情況來看，各地仍然在如火如荼地進行棚改拆遷。比如石家莊，年初制定的棚改任務是：新開工5987套、基本建成11618套。截止到目前，石家莊棚改工作已開工5989套，基本建成12141套，分別完成年度任務的100.03%和104.5%。再比如貴州省，12月24日下午，記者從新聞發(fā)布會上了解到，2021年至2023年全省將完成棚戶區(qū)改造41萬套。其中，2021年以來，貴州省已完成棚戶區(qū)改造約9萬戶；
此外，今年的9月25日，在“2020/2021中國城市規(guī)劃年會暨2021中國城市規(guī)劃學術(shù)季”活動上，住建部副部長黃艷明確提到，“習慣性地做征拆、土地拍賣再建新房，這種慣性思維和慣性路徑特別難轉(zhuǎn)。現(xiàn)在還在繼續(xù)按照這條路徑走，所以我們要制止這種大拆大建的行為。”言外之意，棚改依然在照常進行。
不過，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知明確提出，嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建，嚴格控制大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線”：1、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；2、提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進式的有機更新和微改造。
不過，值得一提的是，在今年8月30日，住建部發(fā)布了《關(guān)于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》。通知明確提出，嚴格控制大規(guī)模拆除，嚴格控制大規(guī)模增建，嚴格控制大規(guī)模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩(wěn)。其中對于嚴控棚改拆遷劃定了“底線”：1、除違法建筑和經(jīng)專業(yè)機構(gòu)鑒定為危房且無修繕保留價值的建筑外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上城市更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%；2、提倡分類審慎處置既有建筑，推行小規(guī)模、漸進式的有機更新和微改造。
業(yè)內(nèi)專家分析認為，這和早前住建部副部長黃艷提出的“我國在城市規(guī)劃和建設中要摒棄急功近利和大拆大建，注重‘繡花’功夫，突出地方特色和人居環(huán)境的改造”觀點，如出一轍。
對于住建部文件明確的“嚴控大拆大建”、“收縮棚改規(guī)模”要求，房產(chǎn)專家劉博認為，這是大勢所趨，也符合未來城市發(fā)展建設的主旋律。一方面，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)很多并不存在嚴重的質(zhì)量問題，有些主體架構(gòu)并無問題，僅僅只是外墻外貌、基礎(chǔ)綠化等有些老化和破舊而已，這類問題都可以通過原地改造解決，根本沒有必要大動干戈的全部拆遷重建；另一方面，“一刀切”地走棚改拆除重建模式，難免造成資源過度浪費。
種種信號顯示，未來棚改有收縮之勢，即城鎮(zhèn)老舊房屋拆除的概率會大大降低，那么城市中仍然現(xiàn)存的老房子該如何處置呢？住建部明確，明年起，老房子全部按“新規(guī)”處置：堅持“留改拆并舉”，以保留利用提升為主，加強修繕改造，補齊城市短板，注重提升功能，增強城市活力。簡言之，從明年起，老房子仍然可能會拆、會改造、會保留，只是具體該通過何種途徑處置，國家會統(tǒng)籌安排好。
專家認為，從明年起，老房子主要是以“舊改”為主，市場份額或高達70%以上：最大程度保留城市的原有機構(gòu)和歷史文化，同時注重提升功能，比如加裝電梯、引進物業(yè)、增建停車場、引入助老托育等功能。
事實上，早在2020年底，住建部長王蒙徽在國新辦新聞發(fā)布會上做總結(jié)報告時就表示：從2021年起，要全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，尤其是以2000年前建成的住宅小區(qū)為重點。
提到“舊改”，很多人其實并不陌生，家住在一二線城市老城區(qū)的居民，可能已經(jīng)提前體驗到了“舊改”的實惠了——2019年、2020年，“舊改”試點工程已經(jīng)在全國大范圍啟動了。根據(jù)住建部公布的數(shù)據(jù)，2019、2020兩年，全國累計新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是5.9萬個，惠及1088萬戶居民。當然，今年“舊改”規(guī)模也不落下風，前10個月，全國已新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.34萬個，已經(jīng)超過了全年5.3萬個的目標任務。
4萬億舊改來襲，明年起，3類人將從中受益
根據(jù)住建部釋放的消息，未來5年，計劃將基本完成全國17萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造，這是各地上報的需要改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量，涉及居民上億人。這些老舊小區(qū)，主要集中于一二線城市的老城區(qū)，以上海、北京、廣州、成都、天津、鄭州、武漢、濟南等地為多。毫無疑問，這是一項涉及數(shù)千萬人的又一重大民生工程。
5年時間，改造17萬個老舊小區(qū)，是什么概念？又能撬動多大數(shù)額的投資？根據(jù)華安證券和專業(yè)人士測算，未來5年間老舊小區(qū)改造投資總額預估可達4萬億元。其中基礎(chǔ)類投資額為1.2萬億元；改善類如果只考慮電梯和停車場，預計需要至少2.66萬億元；提升類，若按每個小區(qū)投入400萬元計算，那么17萬個小區(qū)總投資額是0.68萬億元。
當然，這還只是保守估算，如果把改造后的老房子二次裝修所帶來的投資額也計算在內(nèi)，那么舊改所撬動的投資額，還將進一步提升。
基于此，專家直言不諱透露，在4萬億舊改下，有3類人將直接從中受益：
第一類是符合舊改條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民。換言之，這類人可以直接享受到舊改所帶來的巨大益處。包括但不限于以下兩方面的好處：1、居住環(huán)境大大改善，居住體驗更好了。老舊小區(qū)在經(jīng)過三大項內(nèi)容改造后，整體居住環(huán)境會迎來質(zhì)的飛躍，尤其是引進物業(yè)、配建停車場、完成電梯加裝的老舊小區(qū)，小區(qū)管理維護、居民停車、上下樓出行等，都會方便很多；2、舊改等于是讓老舊小區(qū)完成了華麗蛻變，舊改帶來的益處，將直接體現(xiàn)在房子的市場房價上，尤其是底子厚配套全的高層老房子，升值空間更大。根據(jù)中介反饋，在一線城市北京，有些完成改造的老房子，升值空間甚至達到了20%以上；
第二類是參與舊改的企業(yè)和員工。前面提到了，未來5年舊改所帶來的總投資額將高達4萬億元。業(yè)內(nèi)人士表示，建材行業(yè)、建筑裝修產(chǎn)業(yè)、家具等內(nèi)部需求、物業(yè)等外部需求以及通信設備行業(yè)將直接受益舊改。其中，防水、涂料、管材、保溫材料等細分領(lǐng)域有望明顯受益。具體而言，舊改帶來的機會至少有8種：外墻改造、防水改造、戶外地磚的翻新、內(nèi)墻翻新改造、照明、各種五金產(chǎn)品、管材、智慧社區(qū)。所以，只要你所在的企業(yè)能接到舊改的大訂單，那么不管是公司還是作為員工，都將從中受益；
第三類是城市中的“夾心層”剛需購房者。“夾心層”指的是一心幻想著購買新城區(qū)大品牌開發(fā)商、優(yōu)質(zhì)物業(yè)的新式低密度住宅但承擔不起購房首付款和高額月供，同時又看不上破敗不堪的老城區(qū)的那部分購房者。為什么舊改會讓這部分“夾心層”購房者受益？簡單來說就是，舊改對老舊小區(qū)一番美化、品質(zhì)提升后，可能會讓這部分購房者動心。這意味著，他們將以“高性價比”的方式解決住房問題。哪怕只是把舊改后的老舊小區(qū)，作為購買新房的“跳板”，同樣可以理解為從中受益了。
